2009. 2. 9. 23:42ㆍ세상은
Q>
저는 2001.11월에 보증금 1500만원에 월세 80만원으로 계약을 해서 여지껏 장사를 하고 있습니다.
2년간의 계약을 했기때문에 2003년11월이면 계약이 완료되는 것이었지만 집주인의 묵인아래 계속적으로 계약이 갱신되어 장사를 해올수 있었습니다.
그 와중에 중간중간 임대료를 몇 차례 연체를 하였습니다. 하지만 집주인은 별로 독촉을 하지 않았고, 2005년경에 이르러서는 60만원으로 월세를 낮추어 주었고, 그렇게 납부를 해나갔지만 결국 계속 해서 밀려서 한 500만원가량을 연체하게 되었습니다.
2007년 5월결 사무실을 새롭게 인테리어를 할 일이 생겨 내년이후 계약을 할수 있을 겸해서 집주인과 전화상으로 상황을 이야기 했고, 집주인은 계속해서 계약을 연장해 줄테니 인테리어 공사를 하라하였고, 저희는 인테리어 공사를 시작하였습니다. 인테리어 공사를 완료하고 나서 9월경 갑자기 다른 사람이 찾아와서 본인이 이 건물을 인수했다고 이야기 하며 가게를 비워달라는 이야기를 하였습니다.
또한 전 주인에게 줘야할 500만원을 본인이 지불했으니 우리보고 지급해달라고 이야기 하였습니다. 인테리어 공사로 1000만원이 들어간터라 계속해서 장사를 해야 할 필요가 있었습니다. 그래서 바뀐주인과 전화상 이야기를 하였고, 500만원은 보증금 1500만원에서 공제하는 걸로하고 월세를 70만원으로 지불하기로 하고 계속해서 밀리지 않고 매월 70만원씩 지불하며 가게 운영을 하고 있었습니다.
그러던 2008년 7월경에 소송에 관련된 등기가 날라왔습니다. 내용은 바뀐 주인이 저희를 상대로 소송을 걸었고, 그동안 월세를 밀린게 600여만원이 되고 또한 계약이 2008년 6월 28일로 완료되는데 그때까지 가게를 비워달라고 했는데 나가지 않았으므로 그동안 밀린 월세 600여만원을 갚고 빨리 가게를 비워달라는 소송이었습니다. 소송비용은 전부 저희가 부담하게 하도록 말입니다.
최초 2001년 11월에 계약을 했는데 계속 연장되어 왔고, 2007년 9월에 주인이 바뀌었더라도 구두상 월세를 올려서 납부를 했으면 자동으로 계약이 연장되는게 아닌지요? 그렇다면 2008년 6월이 아니라 2008년 11월이 계약 종료가 아닌지요?
또한 밀린월세 600여만원 관련해서는 이미 전주인과의 관계이고 새로바뀐 주인에게는 단한번도 월세를 밀린적이 없는데 보내온 서류에 보면 2001년 부터 단 한차례도 밀린적이 없고 2007년 부터 돈을 계속 납부안한걸로 보내왔더군요. 어떻게 해야 하는지 막막합니다. 저희도 소송을 하려해도 방법도 모르겠고, 아는 변호사도 없고, 변호사비용도 없어 막막합니다.도와주세요.
A>
님은 이 상가건물임대차보호법 시행 전에 임대차 계약을 체결하였으나, 이 법 시행 중에 묵시의 갱신이 되었으므로 묵시의 갱신 규정에 대하여는 이 법이 적용됩니다.
즉 임대인이 계약 만료전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신 거절의 통지를 하지 아니하였으면 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
이것은 임대차 기간 중에 임대인이 변경된 경우라고 하더라도 새로운 임대인은 전 임대인의 지위를 승계하므로 그 기간 만료일까지는 임차기간을 보장 받을 수 있습니다.
따라서 님은 2007. 11월 경에 이 상가 건물의 임대차에 대하여 묵시의 갱신이 되었으므로 2008.11월까지는 임차기간을 주장할 수 있어 보입니다.
다만 5년의 계약 갱신 요구권은 적용하기 어려울 것으로 보입니다.
이런 사실을 소장 답변서로 제출하시고, 답변서 작성에 어려움이 있다면 대한법률구조공단(http://www.klac.or.kr), 혹은 각 지방법원 민원상담실, 혹은 서울지방변호사회 시민법률원조센터(02-3476-0986, 8080) 등에 직접 찾아가 도움을 요청하시기 바랍니다.
답변서 작성에 도움이 될 수 있도록 관련조항을 올려드리니 참고하시기 바랍니다.
민법 제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
민법 제639조 (묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
상가건물임대차보호법 제9조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.