[Q&A] 건물주가 본계약을 거부, 본인이 사용한다고 하는 경우...
2009. 2. 9. 23:46ㆍ세상은
Q>
저는 홍대근처에서 옷가게를 하고 있습니다. 2005년 2월 부터 영업을 하였고, 보증금1000 에 월세 40 관리비 5만원으로 가계를 인수했는데요.전 임차인은비디오대여점을 하고있었고,문을 닫다시피 하던 쓰러져 가던 가계였지만, 당시 바닥권리금이 형성되어 있던 때라 2000만원의 권리금을 전 임차인에게 주고 인테리어를 하느라 2000만원 가까운돈을 들여 가계를 시작하게 되었습니다. 2년이 지난 후에 임대인은 월세를 100만원 요구하였으나, 80만원에서 재 계약하였습니다. 상가 임대차 보호법에 대해서 알고 있었고 보증금 월세 인상률에 대해서도 알고 있었으나, 그 해에 가계를 정리 하려는 계획이 있어 권리금 문제도 있고해서 장사가 어려워도 울며 겨자먹기로 두배나 올려줘야 했습니다. 몇달 후에 가계를 인수하고 싶어하는 임차인이 있어 건물주에게 얘기했더니 보증금 3000에 월세 130을 요구하고 그 이하는 계약할 수 없다고 하는 바람에 계약이 무산되었습니다. 얼마전에 제가 두배로 올려준 터라 그런 터무니 없는 금액을 제시할 줄은 꿈에도 몰랐던 바라 기가막히더군요. 또 다음해가 되어 올해 1월말 겨우 우겨 저는 월세를 10만원 더 올려주어 보증금 1000 에 월세 90 관리비 5만원에 재계약을 했구요. 계약을 하면서 올해안에는 건물주가 원하는 바대로 보증금과 월세를 준다는 사람이 있으면 계약을 해주십사 합의했답니다. 며칠전 보증금 3000에 월세를 150준다는 임차인과 권리계약을 하고 건물주에게 말씀드렸더니 건물주는 완전히 태도를 바꿔 자신이 가계를 할테니까 점포를 원상복구하고 나가라고 합니다.자신이 앞에 초등학교 교사였다가 올 2월에 명예퇴직을 했는데, 학생들을 대상으로 학원이나 과외를 하려는 생각이라는데, 도무지 납득이 되지 않습니다. 지금 저희 건물 지하도 30평이 넘는데 비워둔상태로 5년가까이 되었는데, 왜 구지 10평도 안되는 제 가계에서 하겠다는지.... 제가 궁금한 점은 최후의 대처법을 알고 싶구요. 또한 상가임대차 보호법 개정안 시행령이 곧 발효 된다는데 언제 발효가 되는지 또 개정령에 임대기간 보장을 연장하는 조항은 없던데
그 법안이 상정 되도록 제가 1년 반정도 계약 기간이 남은 시점에서 제가 할 수 있는 노력을 알려주세요. 현재 막막한 심정에서 법무부와 국회, 신문고 등에는 민원을 넣어 둔 상태입니다.
A>
건물주가 현재 임차인을 내보내려는 나쁜 의도는 짐작이 가지만 추론만 가능하므로, 이를 근거로 어떤 진정을 내거나 계약관계에 영향을 미치기는 어렵습니다.
결국 님은 두가지 중 하나를 선택해야 하는 상황으로 보입니다.
(1) 권리금을 받지 못한 체 점포를 뺄 것인지,
(2) 상가건물임대차보호법을 근거로 하여 5년 갱신계약요구권 및 차임의 증액한도를 주장하며 더 버티고 있을 것인지.
(1)번을 선택하는 경우라면, 외형상으로는 쌍방간에 계약만료에 따라 갱신하지 않고 자동해지하는 것이므로 대응책을 찾기는 어려워 보입니다.
(2)번을 선택하는 경우라면 며칠전인 8월 21일자로 개정된 상가건물임대차보호법 시행령에 의해 내년 재계약시 차임의 증가분을 100분의 9로 제한하도록 요구할 수 있습니다.
8월 21일자로 개정된 상가건물임대차보호법 시행령 및 주택임대차보호법시행령을 아래에 올려드리니 참고하시기 바랍니다.
아울러 종전에 부당하게 올려준 임대료에 대해서는 민법 제104조(불공전항 법률행위)를 근거로 하여 부당이득금반환청구의 소를 제기할 수도 있을 것으로 보이지만, 고생끝에 100% 승소한다고 해도 돌아올 금액이 많지 않기 때문에 실익이 없어 보입니다.
민법 제104조 (불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.
민법 제104조에 대한 해설은 아래 판결에 잘 나와 있으므로 대법원사이트에서 내용확인하시기 바랍니다.
대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결 【손해배상(자)】
[공2002.12.15.(168),2793]
----------------------
대통령령 제20970호
상가건물임대차보호법 시행령 일부개정령
상가건물임대차보호법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.
제2조제1항 각 호 외의 부분 중 “상가건물임대차보호법”을 “「상가건물임대차보호법」”으로 하고, 같은 항 제1호 중 “2억4천만원”을 “2억6천만원”으로 하며, 같은 항 제2호 중 “수도권정비계획법에 의한”을 “「수도권정비계획법」에 따른”으로, “1억9천만원”을 “2억1천만원”으로 하고, 같은 항 제3호 중 “1억5천만원”을 “1억6천만원”으로 하며, 같은 항 제4호 중 “1억4천만원”을 “1억5천만원”으로 한다.
제4조 중 “100분의 12”를 “100분의 9”로 한다.
제1조 중 “상가건물임대차보호법”을 “「상가건물임대차보호법」”으로하고, 제6조제2호 및 제7조제1항제2호 중 “수도권정비계획법”을 각각 “「수도권정비계획법」”으로 한다.
부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(경과조치) 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전의 규정에 따른다. 다만, 제4조의 개정규정은 그러하지 아니하다.
----------------------
대통령령 제20971호
주택임대차보호법 시행령 일부개정령
주택임대차보호법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.
제1조, 제1조의2, 제2조, 제2조의2, 제3조 및 제4조를 각각 다음과 같이 한다.
제1조(목적) 이 영은 「주택임대차보호법」에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.
제1조의2 (대항력이 인정되는 법인) 「주택임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제3조제2항 후단에서 “대항력이 인정되는 법인”이란 다음 각 호의 법인을 말한다.
1. 「대한주택공사법」에 따른 대한주택공사
2. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
제2조의2(월차임 전환 시 산정률) 법 제7조의2에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할4푼을 말한다.
제3조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 2천만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1천700만원
3. 그 밖의 지역: 1천400만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 6천만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 5천만원
3. 그 밖의 지역: 4천만원
부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(경과조치) 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 따른다.
저는 홍대근처에서 옷가게를 하고 있습니다. 2005년 2월 부터 영업을 하였고, 보증금1000 에 월세 40 관리비 5만원으로 가계를 인수했는데요.전 임차인은비디오대여점을 하고있었고,문을 닫다시피 하던 쓰러져 가던 가계였지만, 당시 바닥권리금이 형성되어 있던 때라 2000만원의 권리금을 전 임차인에게 주고 인테리어를 하느라 2000만원 가까운돈을 들여 가계를 시작하게 되었습니다. 2년이 지난 후에 임대인은 월세를 100만원 요구하였으나, 80만원에서 재 계약하였습니다. 상가 임대차 보호법에 대해서 알고 있었고 보증금 월세 인상률에 대해서도 알고 있었으나, 그 해에 가계를 정리 하려는 계획이 있어 권리금 문제도 있고해서 장사가 어려워도 울며 겨자먹기로 두배나 올려줘야 했습니다. 몇달 후에 가계를 인수하고 싶어하는 임차인이 있어 건물주에게 얘기했더니 보증금 3000에 월세 130을 요구하고 그 이하는 계약할 수 없다고 하는 바람에 계약이 무산되었습니다. 얼마전에 제가 두배로 올려준 터라 그런 터무니 없는 금액을 제시할 줄은 꿈에도 몰랐던 바라 기가막히더군요. 또 다음해가 되어 올해 1월말 겨우 우겨 저는 월세를 10만원 더 올려주어 보증금 1000 에 월세 90 관리비 5만원에 재계약을 했구요. 계약을 하면서 올해안에는 건물주가 원하는 바대로 보증금과 월세를 준다는 사람이 있으면 계약을 해주십사 합의했답니다. 며칠전 보증금 3000에 월세를 150준다는 임차인과 권리계약을 하고 건물주에게 말씀드렸더니 건물주는 완전히 태도를 바꿔 자신이 가계를 할테니까 점포를 원상복구하고 나가라고 합니다.자신이 앞에 초등학교 교사였다가 올 2월에 명예퇴직을 했는데, 학생들을 대상으로 학원이나 과외를 하려는 생각이라는데, 도무지 납득이 되지 않습니다. 지금 저희 건물 지하도 30평이 넘는데 비워둔상태로 5년가까이 되었는데, 왜 구지 10평도 안되는 제 가계에서 하겠다는지.... 제가 궁금한 점은 최후의 대처법을 알고 싶구요. 또한 상가임대차 보호법 개정안 시행령이 곧 발효 된다는데 언제 발효가 되는지 또 개정령에 임대기간 보장을 연장하는 조항은 없던데
그 법안이 상정 되도록 제가 1년 반정도 계약 기간이 남은 시점에서 제가 할 수 있는 노력을 알려주세요. 현재 막막한 심정에서 법무부와 국회, 신문고 등에는 민원을 넣어 둔 상태입니다.
A>
건물주가 현재 임차인을 내보내려는 나쁜 의도는 짐작이 가지만 추론만 가능하므로, 이를 근거로 어떤 진정을 내거나 계약관계에 영향을 미치기는 어렵습니다.
결국 님은 두가지 중 하나를 선택해야 하는 상황으로 보입니다.
(1) 권리금을 받지 못한 체 점포를 뺄 것인지,
(2) 상가건물임대차보호법을 근거로 하여 5년 갱신계약요구권 및 차임의 증액한도를 주장하며 더 버티고 있을 것인지.
(1)번을 선택하는 경우라면, 외형상으로는 쌍방간에 계약만료에 따라 갱신하지 않고 자동해지하는 것이므로 대응책을 찾기는 어려워 보입니다.
(2)번을 선택하는 경우라면 며칠전인 8월 21일자로 개정된 상가건물임대차보호법 시행령에 의해 내년 재계약시 차임의 증가분을 100분의 9로 제한하도록 요구할 수 있습니다.
8월 21일자로 개정된 상가건물임대차보호법 시행령 및 주택임대차보호법시행령을 아래에 올려드리니 참고하시기 바랍니다.
아울러 종전에 부당하게 올려준 임대료에 대해서는 민법 제104조(불공전항 법률행위)를 근거로 하여 부당이득금반환청구의 소를 제기할 수도 있을 것으로 보이지만, 고생끝에 100% 승소한다고 해도 돌아올 금액이 많지 않기 때문에 실익이 없어 보입니다.
민법 제104조 (불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.
민법 제104조에 대한 해설은 아래 판결에 잘 나와 있으므로 대법원사이트에서 내용확인하시기 바랍니다.
대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결 【손해배상(자)】
[공2002.12.15.(168),2793]
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대통령령 제20970호
상가건물임대차보호법 시행령 일부개정령
상가건물임대차보호법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.
제2조제1항 각 호 외의 부분 중 “상가건물임대차보호법”을 “「상가건물임대차보호법」”으로 하고, 같은 항 제1호 중 “2억4천만원”을 “2억6천만원”으로 하며, 같은 항 제2호 중 “수도권정비계획법에 의한”을 “「수도권정비계획법」에 따른”으로, “1억9천만원”을 “2억1천만원”으로 하고, 같은 항 제3호 중 “1억5천만원”을 “1억6천만원”으로 하며, 같은 항 제4호 중 “1억4천만원”을 “1억5천만원”으로 한다.
제4조 중 “100분의 12”를 “100분의 9”로 한다.
제1조 중 “상가건물임대차보호법”을 “「상가건물임대차보호법」”으로하고, 제6조제2호 및 제7조제1항제2호 중 “수도권정비계획법”을 각각 “「수도권정비계획법」”으로 한다.
부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(경과조치) 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전의 규정에 따른다. 다만, 제4조의 개정규정은 그러하지 아니하다.
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대통령령 제20971호
주택임대차보호법 시행령 일부개정령
주택임대차보호법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.
제1조, 제1조의2, 제2조, 제2조의2, 제3조 및 제4조를 각각 다음과 같이 한다.
제1조(목적) 이 영은 「주택임대차보호법」에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.
제1조의2 (대항력이 인정되는 법인) 「주택임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제3조제2항 후단에서 “대항력이 인정되는 법인”이란 다음 각 호의 법인을 말한다.
1. 「대한주택공사법」에 따른 대한주택공사
2. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
제2조의2(월차임 전환 시 산정률) 법 제7조의2에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할4푼을 말한다.
제3조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 2천만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1천700만원
3. 그 밖의 지역: 1천400만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 6천만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 5천만원
3. 그 밖의 지역: 4천만원
부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(경과조치) 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 따른다.