2009. 2. 9. 23:38ㆍ세상은
Q>
어머님이 현재 전세 3700만원으로 다가구에 살고 계시는데 올 12월에 입주하는 임대 아파트에 당첨되어 입주 하려고 합니다.
전세 계약기간은 내년 6월 초까지구요.
입주시기가 한겨울이고 집의 상태나 여러모로 세가 잘 빠질것 같지 않아 걱정되어 주택공사에 문의하니 입주지정기간 이후는 관리비 및 기타비용을 물어야 하고 3개월 이후는 취소된다고 하더군요
우선 이사하고 보증금을 차후에 받는것도 생각해 보았는데 이사후 전입신고가 되지 않으면 그도 취소 처리되고 강제퇴거가 될수 있다고 합니다.
전세금을 받지 못하고 이사하는 경우 법적인 보장을 받기위해 하는 것이 (전세권 설정?) 있는것 으로 아는데 그것도 계약기간 만료 이전이라 주인동의가 필요한 걸로 알고 있습니다.
그간 겪은 주인의 성품으로 보아 절대로 해주지 않을것 이고..
시간이 아직 좀 남기는 했지만 걱정이 많이 되어서요.
현재 사시는 집의 상태가 너무 안좋고, 방하나가 난방이 거의 되자 않는 상태라 가능한 이번기회를 놓치지 않고 임대아파트로 입주하고 싶습니다.
남편 말로는 그래도 계약기간을 채우지 않아도 주인에게 전세보증금을 돌려받을 수 있다고 하는데, 방이 나가지 않은 상태에서 그럴 수 있는 방법이 있는지 궁금하구요..
만약 그럴 수 없다면 전세금을 계약종료일 이후에 받는다고 하더라도 보장받고 이사할 수 있는 방법을 알고 싶습니다.
참고로 주인은 절대로 어떤 편의도 봐주지 않을 분입니다.
도와 주십시오.
A>
1. 민법은 제635조에 의하면 "토지, 건물 기타 공작물에 관하여 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다"라고 규정하고 있으며, 민법 제636조에 의하면 "임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 민법 제635조를 준용한다"라고 규정하고 있습니다.
따라서 임대차계약기간을 약정하면서 특별히 해지권을 유보한 것이 아니고, 임차인의 개인적 사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지하고자 하는 경우에는 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다 할 것이고, 당초의 계약내용대로 이행해야 합니다.
2. 님이 질의하신 내용은 임차권등기를 말합니다.
임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 다른 곳으로 이사가더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 보장받는 제도가 임차권등기입니다.
문제는 '임대차기간 종료'가 되지 않으면 법원에서 임차권등기명령이 떨어지지 않는다는 점입니다.
때문에 질의자는 임차권등기대상이 아닙니다.
3. 결국 가장 현실적인 방법은 세입자 스스로 약간의 비용을 부담하더라도 생활정보지, 중개업소 등에 부지런히 임대를 내놓는 것입니다.
아울러 전세기간이 만료되기 이전까지 가족 등의 점유보조자 한두명을 임시 거주하게 하거나 전입상태를 유지하게 할수는 있으나, 편법으로 전입만 유지하는 경우 경매 등의 사건발생시 대항력을 박탈당할 수도 있습니다.