공공임대아파트에 관한 잘못된 법률상식

공공임대아파트에 관한 잘못된 법률상식

1. 분양전환절차와 가격이 부당하다고 거부하면 바로 계약해지 당해 쫓겨난다.
그렇지 않습니다. 임대사업자가 주택가격을 공개하지 않고 감정평가절차 등을 공정하게 진행하지 않는 등 임대사업자에 그 사유가 있다면 계약을 거부할 수 없습니다. 당장의 계약을 거부하고 임차인대표회의를 통해 분쟁조정위원회를 지자체에 구성할 것을 요구할 수 있습니다. 분쟁조정위원회가 분양가격에 대한 합리적인 결정을 할 수 있도록 하여야 합니다.

2. 새 임대사업자는 임대의무기간이라도 계약해지 할 수 있다.
그렇지 않습니다. 임대주택법에서는 임대의무기간 내에 임대아파트를 매입할 경우 임대기간과 임대조건을 승계하게 되어 있습니다. 따라서 의무임대기간 내에는 계속 거주가 가능합니다. 의무임대기간 절반이 지나 임차인들의 동의가 있으면 분양할 수 있지만 개별 임차인들이 임대로 계속 거주를 원한다면 계속 거주가 가능합니다.

3. 임대사업자는 임대의무기간이 경과해도 분양하지 않고 계속 임대할 수 있다.
임대주택법상 임대사업자는 임대의무기간이 완료되면 무주택임차인에게 우선분양 할 의무가 있습니다. 따라서 우선분양하지 않는 경우 임차인의 우선분양권을 방해하는 것이기 때문에 불법입니다. 지자체는 임대사업자가 분양절차를 밟도록 권고할 수 있고, 분양가액에 대해 조정할 수 있습니다. 분양전환 계획 전반에 대한 신고수리권이 지자체에 있습니다.

4. 해마다 5%씩 임대료를 인상해도 위법이 아니다.
그렇지 않습니다. 임대주택법 14조 2항에 의해 증액청구 할 경우 주택임대차보호법이정한 범위내에서 주거비물가지수, 인근지역의 전세가격변동율 등 고려하여 한해 5% 이내에서 임대료인상을 허용하고 있기 때문에 변경사항을 입증하지 못하면 인상할 수 없습니다. 2년이내에 증액(인상)할 경우 특별한 사정(조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동 등)에 의해 임차인에게 청구할 수 있다. 반대로 같은 조건으로 임차인이 임대인에게 감액청구를 할 수 있습니다.

5. 지자체는 임대조건 변경과 분양전환은 관여할 권한이 없으니 당사자끼리 알아서 해야 한다.
그렇지 않습니다. 지자체장은 다음과 같은 권한을 갖고 있기 때문에 임차인의 권익을 위해 활동하여야 합니다.
 
 ① 입주자 모집 승인권자로서의 권한(임대주택법 시행규칙 제2조3)
 ② 분양전환 신고수리자로서의 권한(임대주택법 시행규칙 제3조2)
 ③ 분쟁조정위원회 구성 권한(임대주택법 18조의 2)
 ④ 관리 감독의 권한(임대주택법 19조)
 ⑤ 임대조건 매각 제한 등(임대주택법 14조)
 ⑥ 임대조건변경신고수리권자(임대주택법 시행령 14조)