2009. 2. 11. 17:31ㆍ세상은
| 세입자，집주인으로 부터 보증금 떼이지 않으려면.. |
| 세입자의 권익을 보호하는 임차권 등기 |
인천 송림동에 사는 조씨(29)는 2008년 12월로 계약이 끝나가면서 집주인에게 보증금 2천만원을 돌려달라고 했다. 하지만 집주인은 새로운 세입자가 나타나지 않으면 보증금을 줄 수 없다며 알아서 집을 내놓고 새로운 세입자에게 돈을 받아가던가 아님 그냥 이사를 가라며 오히려 큰소리 였다.
계약이 만료된 후 보증금은 즉시 임차인에게 돌려주어야 하지만 현실은 주인이 돈이 많아서 일단 주고 다른 세입자를 확보하는 것이 아니라, 새로운 세입자가 나와야 보증금을 받아서 돌려주는 것이 현실이다.
다행히 새로운 세입자가 나와서 잘 되면 다행이지만 주택에 담보가 많거나, 주인이 임대료를 많이 인상하는 등의 이유로 새로운 세입자가 나타나지 않는 경우가 대부분이다. 세입자는 무작정 기다릴 수도 없고, 세입자가 할 수 있는 방법은 많지 않지만 몇 가지 가능한 해법 통해 보증금을 반환받을 수 있다.
▲ 보증금 못 받을 땐 이사 가기 전 임차권 등기해야 안전
계약기간이 만료됐는 데도 집주인의 사정 등으로 보증금을 돌려받지 못할 경우는 절대로 집을 비워줘서는 안된다. 경매로 넘어가는 등 여러가지 변수로 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문이다.
보증금을 돌려받지 못한 경우 해당 주택에 거주하면서 임차권 등기명령을 활용해야 한다. 임차권 등기명령을 해두면 집이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권이 주어져 보증금을 돌려받을 수 있으며, 계약 기간이 끝나고 난 후 그 집에 머무르지 않아도 세입자에게 우선변제권이 주어져 보증금을 돌려 받을 수 있다. 이 방법은 기존의 보증금을 받지 못하고 이사해야 하기 때문에 돈이 이중으로 들어간다. 따라서 여우가 있는 경우에 사용할 수 있는 방법이다.
임차권 등기를 하는 방법은 주인의 동의를 얻어 등기 신청서를 작성하는 것과 주인의 동의 없이 소재 관할 법원에 신청하는 2가지가 있다.
주인의 동의를 얻어 임차권 등기를 신청하는 방법은 임차권 등기명령신청서에 주민등록 전입신고한 날, 이사한 날, 확정일자 받은 날 등을 기재하고, 계약서 등을 첨부하여 제출하면 된다.
하지만 대부분 주인의 동의가 쉽지 않기 때문에 주인의 동의 없이 임차권 등기명령 신청서를 제출할 수 밖에 없다. 이 경우에는 주민등록등본, 건물등기부등본, 임대차계약서사본, 도장을 가지고 해당 지방법원 민사신청과에서 임차권 등기명령신청서와 건물 부동산 목록을 작성하고 임차권등기용 등록세영수증을 첨부해서 신청하면 된다.
등기 신청이 끝나면 법원에서는 집주인에게 임차권 등기 명령 내용을 송달하고 등기소에 등기가 되고 난 후에 이사를 가야한다. 이사를 가고 난뒤에는 임차권 등기를 할 수 없으므로 유의해야 한다. 또한 이사하기 전에 반드시 등기부등본을 떼어 보고 임차권 등기 설정 여부를 확인해야 한다. 이 방법은 송달요, 수입인지, 등록세 및 교육세 등으로 약 14,000원 정도의 비용이 든다.
▲ 보증금 반환 청구 소송 및 민사조정제도
보증금을 돌려받지 못한 경우 또 다른 방법으로 민사조정제도를 활용할 수 있다. 이 제도는 조정위원회에서 집주인에게 언제까지 보증금을 돌려주라는 결정을 내리는데, 만약 조정이 성립되지 않으면 보증금 반환 청구 소송을 해야 한다. 보증금 반환 청구 소송은 금액이 확실하게 정해져 있고, 임대인이 보증금반환에 대하여 이의가 있는 경우가 드물어 대개 임대인은 출석하지 않고 판사가 1회에 승소판결을 내리는 것이 보통이다.
보증금이 2천만원 이하일 경우 소액사건심판을 활용하는 것도 좋은 방법이다. 이 경우는 집주인이 이의를 제기할 가능성이 많아 어차피 소송이 이루어 질 것으로 예상되고, 금액이 2찬만원 이하일 때 신청하면 좋은 방법으로 일반 소송보다 간편하고 처리기간도 짧고 비용도 적게 든다. 하지만 보증금이 2천만원 이상이면 재판을 통해 집을 경매에 부치고 보증금을 돌려 받게 되는 데 기간은 보통 6개월 이상 걸린다.
이런 소송절차들이 복잡하다면 지급명령신청을 활용할 수 있다. 지급명령은 채권자의 신청내용만으로 심사한다. 신청서와 함께 내용증명으로 보냈던 우편물, 임대차계약서 사본 등 증빙서류를 첨부하고 관할법원에 신청한다. 그러면 판사가 서면으로 심리하고 신청한지 2～3주 이내에 지급명령이 채무자에게 송달되며, 송달 후 2주 이내에 채무자가 이의신청을 하지 않으면 명령이 확정되어 임차인에게 지급명령결정서가 보내진다. 이는 판결과 같으므로 명령기한 내에 이를 이행하지 않으면 경매 등의 권리를 다시 소송하지 않고 집행할 수 있다. 만일 집주인이 이의신청을 하면 정식 소송으로 진행된다.
집주인과 세입자간의 보증금으로 인한 분쟁에 가장 좋은 방법은 조금씩 양보하여 대화로 합의하는 것이다. 서로의 입장을 고수하기 보다는 양보하여 합리적인 대안을 제시하는 것도 좋은 방법이다.
예를들면 "임차인은 보증금 반환 시한을 3-4개월 늦춰주고 임대인이 이를 지키지 못하면 이후로부터 연25-30% 정도의 높은 벌칙이자를 물도록한다."
"전세가를 낮춰 내놓아 속히 새 임차인을 구해 보증금을 반환하고, 덜 받은 나머지 보증금은 3개월 짜리 약속어음(공증 받으면 불이행시 바로 경매가 가능하다.)으로 주기로 한다" 등의 타협안으로 양자가 합의하여 문서로 작성하여 공증을 받아두는 방법을 활용하는 것이다.
보증금과 같은 세입자들이 처한 어려운 부분은 현재 민주노동당(02-2139-7793)이나 인천시당(032-522-1117)