2009. 2. 11. 17:08ㆍ세상은
■ 임대차 보증금 돌려 받기
계약이 만료된 후 보증금은 즉시 임차인에게 돌려주어야 하지만 현실은 주인이 돈이 많아서 일단 주고 다른 세입자를 확보하는 것이 아니라, 새로운 세입자가 나와야 보증금을 받아서 돌려주는 것이 현실입니다.
다행히 새로운 세입자가 나와서 잘 되면 다행이지만 주택에 담보가 많거나, 주인이 임대료를 많이 인상하는 등의 이유로 새로운 세입자가 나타나지 않는 경우가 있습니다.
세입자는 무작정 기다릴 수도 없고, 세입자가 할 수 있는 방법은 많지 않습니다.
몇가지 가능한 해법을 정리해보면 아래와 같습니다.
▼ 임차권 등기 후 이사
이 방법은 기존의 보증금을 받지 못하고 이사해야 하기 때문에 돈이 이중으로 들어갑니다. 따라서 여우가 있는 경우에 사용할 수 있는 방법입니다.
임차권등기를 하는 방법은 2가지입니다.
가) 주인의 동의를 얻어 등기 신청서를 작성하여 제출합니다.
주민등록 전입신고한 날, 이사한 날, 확정일자 받은 날 등을 기재하고,계약서 (주택의 일부분을 임차한 경우 해당부분 도면 포함)등을 첨부.
나) 주인이 동의 없이 임차주택지 소재 관할법원에 신청.
주민등록등본,건물등기부등본,임대차계약서사본,임차권등기용 등록세영수증을 첨부합니다.
(신청비용은 송달료, 수입인지, 등록세 및 교육세 등 약 14,000원정도 입니다.)
▼ 조금씩 양보하여 합의하는 것도 방법 입니다.
서로의 입장을 고수하기보다는 양보하여 합리적인 대안을 제시하는 것도 좋습니다.
예를 들면 "임차인은 보증금 반환 시한을 3-4개월 늦춰주고 임대인이 이를 지키지 못하면 이후로부터 연25-30% 정도의 높은 벌칙이자를 물도록한다."
"전세가를 낮춰 내놓아 속히 새 임차인을 구해 보증금을 반환하고, 덜 받은 나머지 보증금은 3개월 짜리 약속어음(공증 받으면 불이행시 바로 경매가 가능합니다.)으로 주기로 한다"등의 타협안이 있습니다.
양자가 합의하면 문서로 작성하여 공증을 받아두면 됩니다.
서로 타협이 안되면, 법적인 절차로 가야하겠습니다.
▼ 우선 내용증명을 통지
< 내용증명우편의 의의 >
내용증명우편은 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우편관서가 증명하여 주는 증명취급제도이다.
따라서 그 내용과 일자가 중요한 의미를 가지는 문서 즉, 후일의 증거로서 남길 필요가 있는 문서를 발송하는 경우에 주로 이용하면 된다.
< 내용증명우편의 효력 >
내용증명우편 중 대항요건을 갖추기 위한 내용증명우편과 내용과 일자의 증거를 보전하기 위한 내용증명에 의해서는 각각 그 달성하고자 하는 목적을 달성할 수 있으나 문제는 상대방에 대해 심리적 압박을 주기 위한 내용증명우편이다.
어떤 의사 표시를 내용증명우편에 의해 발송하였다고 하여 그 문서가 공문 서로 되는 것은 아니며, 또 강제력이 생기는 것도 아니다. 따라서 수취인도 회신을 할 의무는 없으며, 회신을 않았다고 하여 내용증명에 기재된 내용을 인정한 것으로 되지는 않는다
▼ 소송보다 쉬운 "지급명령신청"
지급명령은 채권자의 신청내용만으로 심사합니다.
신청서와 함께 내용증명으로 보냈던 우편물, 임대차계약서 사본 등 증빙서류를 첨부하고 관할법원에 신청합니다. 그러면 판사가 서면으로 심리하고 신청한지 2～3주 이내에 지급명령이 채무자에게 송달되며, 송달 후 2주 이내에 채무자가 이의신청을 하지 않으면 명령이 확정되어 임차인에게 지급명령결정서가 보내집니다.
이는 판결과 같으므로 명령기한 내에 이를 이행하지 않으면 경매 등의 권리를 다시 소송하지 않고 집행할 수 있습니다.
만일 집주인이 이의신청을 하면 정식 소송으로 진행됩니다.
▼"제소전 화해"신청을 한다.
"제소전 화해"란 법원에 신청하여 양자가 판사 앞에서 합의를 하여 해결하는 것인데 합의내용을 이행하지 않으면 판결과 같은 효력으로 경매를 신청할 수 있다.
법원의 도움으로 해결하는 가장 원만한 방법이다.
▼ 2000만원 이하의 보증금은 "소액사건심판"이용
이는 상대자가 이의를 제기할 가능성이 많아 어차피 소송이 이루어 질 것으로 예상되고, 금액이 2000만원 이하일 때 신청하면 좋은 방법입니다.
일반 소송보다 간편하고 비용도 적게든다.
▼ "가압류"
채권 소송시에 채무자가 소송에 질 것을 예상하여 재산을 미리 다른 사람에게 매매하거나 명의를 이전하지 못하도록 하여 채권을 미리 확보하는 것입니다.
▼ 보증금 반환 청구소송.
보증금 반환 청구 소송은 금액이 확실하게 정해있고, 임대인이 보증금반환에 대하여 이의가 있는 경우가 드물어 대개 임대인은 출석하지 않고 판사가 1회에 승소판결을 내리는 것이 보통입니다.