[Q&A] 주택임대차보호법은 무엇인가요?
2009. 2. 9. 16:29ㆍ세상은
Q>
주택임대차보호법은 무엇이고 어떻게 적용되나요? 또한 불법건축물인 경우는 어떻게 되는 것입니까?
A>
주택임대차보호법은 구거용 건물에 한해서 적용됩니다. 따라서 상가는 제외됩니다.
실제로 사용하는 용도에 따라, 건물대장에 주거용으로 등재되어 있지 않더라도 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용대상이 될 수 있습니다.
- 집주인이 적합한 허가를 받지 않고 불법으로 건물을 증축하여 임대하는 경우 이런 주택에 들어간 임차인도 주택임대차보호법상의 보호를 받을수 있습니다. 문제는 불법 건축물이라고 하여 철거될 수 있는 위험이 있다는 것입니다. 이 경우에 집주인으로 부터 피해 배상을 받을 수 있지만, 불필요한 시간과 비용을 낭비할 수 있다는 점을 주의해야 합니다.
- 특히 연립주택, 다세대주택과 같이 호별로 구분등기가 되어 있는 건물의 불법증축된 부분을 임차하는 것은 피해야 합니다. 그 경우 누가 불법증축한 부분의 소유자인지가 불분명하기 때문에 경매에 들어가거나 하면 임대차보증금을 반환받기 어려워 질 수 있습니다.
- 미등기건물에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지에 관하여 판례를 살펴보면, "주택임대차보호법의 목적과 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권 이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전 소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계 하였다고 볼 수 있다."라고 하였습니다.(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164판결, 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결)
- 그러나 미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경매절차 매각대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있기 위한 요건에 관하여 판례를 보면, "주택임대차보호법 제8조에 의하여 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 주택임차인은 제1항의 규정상, 그 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택을 인도 받고 전입신고를 마쳐야 하는 것이며 그 요건을 갖추었을 때에만 제3항에 의하여 주택의 경락가액(대지가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 최우선변제를 받게 된다. 그리고 그 제1항의 요건이 설정된 것은 옛 민사소송법 제608조(현행 민사집행법 제91조) 제1항이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다고 규정하고 있는 것과 관련하여 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 둥기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다. 그런데 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다. 그렇지 아니한 경우라면 근저당권자의 경매신청의 등기와 임차인의 주택인수 및 전입신고라는 각 공시방법이 우선순위 비교의 기준으로 될 수 없어서 경매신청인은 부동산 위의 부담의 유무나 그의 범위를 파악하기 어려울 것이기 때문이다."(대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결).
즉 위 사안에서처럼 미등기건물을 주거용으로 임차한 경우 미등기건물의 사실상의 소유자가 변경되어도 새로운 사실상 소유자에게 대항력을 행사하는 등의 점에서는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을 것으로 보이나, 임차주택의 대지가 경매될 경우 그 대지의 매각대금에서 임차보증금의 우선변제를 받기는 어려울 것으로 보입니다.
주택임대차보호법은 무엇이고 어떻게 적용되나요? 또한 불법건축물인 경우는 어떻게 되는 것입니까?
A>
주택임대차보호법은 구거용 건물에 한해서 적용됩니다. 따라서 상가는 제외됩니다.
실제로 사용하는 용도에 따라, 건물대장에 주거용으로 등재되어 있지 않더라도 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용대상이 될 수 있습니다.
- 집주인이 적합한 허가를 받지 않고 불법으로 건물을 증축하여 임대하는 경우 이런 주택에 들어간 임차인도 주택임대차보호법상의 보호를 받을수 있습니다. 문제는 불법 건축물이라고 하여 철거될 수 있는 위험이 있다는 것입니다. 이 경우에 집주인으로 부터 피해 배상을 받을 수 있지만, 불필요한 시간과 비용을 낭비할 수 있다는 점을 주의해야 합니다.
- 특히 연립주택, 다세대주택과 같이 호별로 구분등기가 되어 있는 건물의 불법증축된 부분을 임차하는 것은 피해야 합니다. 그 경우 누가 불법증축한 부분의 소유자인지가 불분명하기 때문에 경매에 들어가거나 하면 임대차보증금을 반환받기 어려워 질 수 있습니다.
- 미등기건물에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지에 관하여 판례를 살펴보면, "주택임대차보호법의 목적과 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권 이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전 소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계 하였다고 볼 수 있다."라고 하였습니다.(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164판결, 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결)
- 그러나 미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경매절차 매각대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있기 위한 요건에 관하여 판례를 보면, "주택임대차보호법 제8조에 의하여 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 주택임차인은 제1항의 규정상, 그 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택을 인도 받고 전입신고를 마쳐야 하는 것이며 그 요건을 갖추었을 때에만 제3항에 의하여 주택의 경락가액(대지가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 최우선변제를 받게 된다. 그리고 그 제1항의 요건이 설정된 것은 옛 민사소송법 제608조(현행 민사집행법 제91조) 제1항이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다고 규정하고 있는 것과 관련하여 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 둥기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다. 그런데 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다. 그렇지 아니한 경우라면 근저당권자의 경매신청의 등기와 임차인의 주택인수 및 전입신고라는 각 공시방법이 우선순위 비교의 기준으로 될 수 없어서 경매신청인은 부동산 위의 부담의 유무나 그의 범위를 파악하기 어려울 것이기 때문이다."(대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결).
즉 위 사안에서처럼 미등기건물을 주거용으로 임차한 경우 미등기건물의 사실상의 소유자가 변경되어도 새로운 사실상 소유자에게 대항력을 행사하는 등의 점에서는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을 것으로 보이나, 임차주택의 대지가 경매될 경우 그 대지의 매각대금에서 임차보증금의 우선변제를 받기는 어려울 것으로 보입니다.